# Cómo Comprar una Casa de Inversión en Texas o Florida By Liuver Duran (@liuverduran) · Published 2026-08-18 · Updated 2026-08-18 Canonical: https://voce.com/@liuverduran/como-comprar-una-casa-inversion-texas-florida-vhimmz --- Comprar una casa de inversión en Texas o Florida viviendo fuera de EE.UU. es posible y no requiere residencia estadounidense, número de Seguro Social ni historial crediticio local. La clave está en usar un **préstamo DSCR**, que califica según los ingresos que genera la propiedad (la renta) en lugar de tus recibos de sueldo en el extranjero. Con un enganche de entre 25% y 30%, puedes cerrar la compra por completo de forma remota y construir un portafolio de rentas en dólares sin mudarte. ## ¿Por qué Texas y Florida? Texas y Florida concentran la mayor parte de la inversión extranjera en bienes raíces de EE.UU. por una razón simple: **ambos estados no cobran impuesto estatal sobre la renta**, lo que significa que el ingreso neto que produces se queda casi entero en tu bolsillo. Florida encabeza el destino para capital de Latinoamérica y Canadá —Miami, Orlando y Tampa— mientras Texas atrae a quienes buscan un mercado de largo plazo con fuerte demanda de alquiler en Houston, Austin y Dallas, según el panorama que describe un análisis de [DSCR Capital Partners](https://dscrcapitalpartners.com/blog/dscr-loan-foreign-nationals). Ambos estados también tienen una base de propietarios con alta demanda de renta y las reglas del juego para compradores foráneos son las más probadas del país. La diferencia práctica no está tanto en el estado como en el producto de financiamiento que uses, y ahí es donde el préstamo DSCR cambia todo. #### Puntos Clave - Los préstamos DSCR califican según la renta de la propiedad, no según tu ingreso personal en el extranjero - Necesitas entre 25% y 30% de enganche y no requieres historial crediticio en EE.UU. - Formar una LLC protege tu responsabilidad y facilita la planificación fiscal y el pago de impuestos - El ITIN (número de identificación fiscal) se obtiene con el formulario W-7 del IRS - FIRPTA retiene 15% del precio bruto al vender; conviene planificarlo desde el día uno ## Préstamo DSCR: el financiamiento que califica la propiedad, no tu sueldo Los préstamos convencionales de EE.UU. (Fannie Mae y Freddie Mac) normalmente no están disponibles para extranjeros no residentes, porque exigen historial crediticio y declaración de impuestos locales. El **préstamo DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de cobertura de la deuda) resuelve ese bloqueo al calificar la propiedad**: si la renta cubre la hipoteca, el banco aprueba aunque no tengas crédito estadounidense ni declaración de impuestos en EE.UU., como explica [DSCR Capital Partners](https://dscrcapitalpartners.com/blog/dscr-loan-foreign-nationals). La métrica central es el DSCR: se divide el ingreso neto de la renta (después de vacancias, reparaciones y gastos) entre la deuda anual de la hipoteca. Un ejemplo de [Shawbrook Capital](https://shawbrookinc.com/dscr-loan-foreign-nationals-itin) aclara el cálculo: con renta bruta de $36,000, restando $3,600 por vacancia y reparaciones (10%) y $8,400 de gastos operativos, el ingreso neto queda en $24,000; con una deuda anual de $18,000, el DSCR es 1.33, lo que significa que la renta cubre la hipoteca con un 33% de margen. La mayoría de los prestamistas exige un DSCR mínimo de entre 1.15 y 1.35. ## Paso 1: Presupuesta tu enganche y reúne tu documentación El enganche mínimo para un préstamo DSCR de inversión arranca en **25%** y suele pedirse entre 25% y 35% para extranjeros no residentes, según detalla [HomeAbroad](https://homeabroadinc.com/mortgages/dscr-loan-program-down-payment). Un enganche mayor no solo aumenta tus probabilidades de aprobación: también baja la tasa de interés, reduce el pago mensual y mejora el margen de cobertura de la deuda. Donde antes la propiedad no “pasaba” el mínimo de cobertura, un enganche más alto a menudo la hace calificar. Los documentos que necesitas reunir antes de hablar con un prestamista son, en resumen: pasaporte vigente, visa o prueba de estatus migratorio si visitas EE.UU., dos años de estados de cuenta bancarios, el contrato de compra, un contrato de renta o reporte de alquiler que muestre el ingreso esperado, y comprobantes de reservas de liquidez en dólares. La lista completa aparece en la guía de [Shawbrook Capital](https://shawbrookinc.com/dscr-loan-foreign-nationals-itin), que también anota que muchos prestamistas aceptan referencias de crédito internacionales en lugar de un historial estadounidense. **Éxito verificado:** cuando tengas el pasaporte, la documentación bancaria y el monto del enganche disponibles en dólares, estás listo para los siguientes pasos sin necesidad de tardes presenciales en EE.UU. ?Frequently Asked Questions3 questions 1No tengo historial crediticio en EE.UU., ¿puedo calificar? Haz que un prestamista experto en DSCR de extranjeros te precalifique con una referencia de crédito internacional en lugar de un puntaje FICO de EE.UU.; muchos aceptan estados de cuenta bancarios y cartas de tu banco de origen. 2¿Puedo usar criptomonedas para el enganche? Los fondos deben llegar de una cuenta verificada mediante transferencia bancaria. Los prestamistas rechazan criptomonedas, préstamos de terceros o fuentes no verificadas para el enganche. 3¿Cómo firmo la escritura si no estoy en el país? Busca firmar en tu consulado de EE.UU., con un notario apostillado internacional, o mediante un poder notarial limitado a favor de un agente o abogado en EE.UU., según permita tu prestamista. ## Paso 2: Forma una LLC para protegerte y ordenar tu fiscalidad La mayoría de los inversionistas extranjeros compra a través de una **LLC estadounidense** (Limited Liability Company, sociedad de responsabilidad limitada) por dos razones claras: separa tu responsabilidad personal de la operación de la propiedad y simplifica la planificación fiscal frente al impuesto sucesorio de EE.UU., según [DSCR Capital Partners](https://dscrcapitalpartners.com/blog/dscr-loan-foreign-nationals). Wyoming, Delaware y Florida son estados comunes para formar la LLC que será dueña del inmueble con un costo y trámite bajos. Una LLC de un solo miembro se trata como entidad “ignorada” para fines fiscales: el IRS la mira a través y te ve a ti como dueño real. Por eso la retención de FIRPTA al vender se mantiene en la tarifa individual estándar de 15% en la mayoría de los casos, aunque elegir el régimen corporativo o sumar varios miembros puede cambiar esa tasa, como advierte la guía de HomeAbroad. Un abogado de impuestos transfronterizo debe revisar tu estructura antes de cerrar. ## Paso 3: Obtén tu ITIN para reportar al IRS El **ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, Número de Identificación Personal del Contribuyente)** es el número que el IRS te asigna para pagar impuestos cuando no calificas para un Seguro Social. Se solicita con el **formulario W-7** del IRS acompañado de un pasaporte u otros documentos de identidad, y suele tramitarse incluso después del cierre usando la excepción 1(d) vinculada a la deducción de intereses hipotecarios. Para los préstamos DSCR de extranjeros, el ITIN muchas veces no se exige en la compra, como resume [DSCR Capital Partners](https://dscrcapitalpartners.com/blog/dscr-loan-foreign-nationals), pero lo necesitas para declarar los ingresos por renta y para cobrar retenciones a futuro. **Éxito verificado:** cuando tengas formada tu LLC y tu ITIN activo (o en trámite), tu estructura fiscal estará lista para reportar rentas y planear la venta. Sin el ITIN, cada retención federal sobre la renta y sobre la venta se queda sin registro a tu nombre y recuperar el excedente se vuelve un problema. ## Paso 4: Prepara la venta futura bajo FIRPTA FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces) es la regla federal que hace al comprador retener un porcentaje del precio de venta para el IRS cuando el vendedor es extranjero. Para una venta de más de $1 millón la retención estándar es del **15% del precio bruto**, no de la ganancia — un punto que sorprende a la mayoría de los inversionistas, según la guía de [Landtitle Texas](https://landtitletexas.com/blog/firpta-guide-foreign-sellers.php). La buena noticia es que existe una forma de recuperar el excedente en el cierre. Un caso de [HomeAbroad](https://homeabroadinc.com/real-estate/firpta-guide-foreign-investors-us-property) lo ilustra bien: un inversionista canadiense vendió una propiedad en Florida en $820,000, lo que generó una retención estándar de $123,000 (15% de la venta), aunque su ganancia real estimada era de unos $170,000 y su impuesto proyectado de unos $34,000. Al tramitar el formulario **8288-B** unos tres meses antes del cierre, el IRS aprobó una retención reducida que dejó al inversionista con unos $89,000 más de ingresos disponibles en el cierre, en lugar de esperar un reembolso que pudo tardar ocho meses. **Éxito verificado:** si tu asesor ya revisó la forma 8288-B antes de ofrecer la propiedad y documentó una elección 871(d) para el tratamiento de la renta, tu salida está planificada. La lección es empezar el papeleo de la retención meses antes del cierre de venta, no el día de la firma.