¿Cómo empezar a invertir en bienes raíces si no tienes el 20% de inicial?
Una de las preguntas más comunes de quienes quieren comenzar a invertir en bienes raíces es:
“¿Necesito tener el 20% de inicial para comprar una propiedad?”
La respuesta es: no siempre.
Dependiendo del programa de financiamiento, tu perfil financiero y los requisitos que cumplas, existen opciones que pueden permitirte comprar una vivienda con un inicial mucho menor, incluso alrededor del 3% en determinados escenarios.
Y aquí es donde una propiedad que inicialmente compras como vivienda puede convertirse, con el tiempo y cumpliendo las reglas correspondientes, en parte de una estrategia para construir patrimonio.
¿Por qué todo el mundo habla del 20%?
El 20% suele asociarse con la compra de una propiedad porque es un porcentaje que muchas personas consideran ideal para evitar ciertos costos adicionales y reducir el monto financiado.
Pero 20% no es sinónimo de “única forma de comprar una casa”.
Esperar años hasta ahorrar ese porcentaje puede significar que estás dejando pasar oportunidades de compra, especialmente si ya cuentas con ingresos estables, buen manejo del crédito y capacidad para asumir una hipoteca.
Por eso, antes de asumir que necesitas ahorrar una cantidad específica, es importante conocer qué programas podrían estar disponibles para tu situación.
¿Puedo comprar una propiedad con solo 3% de inicial?
En determinados programas para compradores que cumplen los requisitos, sí puede existir la posibilidad de comprar una vivienda con aproximadamente 3% de inicial.
Sin embargo, esto no significa que cualquier persona pueda comprar cualquier propiedad con ese porcentaje.
Normalmente será necesario revisar aspectos como:
Historial y puntaje de crédito.
Ingresos.
Relación entre ingresos y deudas.
Fondos disponibles.
Tipo y precio de la propiedad.
Requisitos específicos del programa.
Ocupación de la vivienda.
Otros criterios establecidos por el préstamo.
Por eso, el primer paso no debería ser preguntarte únicamente:
“¿Cuánto tengo ahorrado?”
También deberías preguntarte:
“¿Para qué programas puedo calificar?”
¿Cómo puede una primera vivienda convertirse en el comienzo de una estrategia de inversión?
Aquí es donde cambia la perspectiva.
En lugar de pensar únicamente:
“Quiero comprar una casa para vivir.”
Puedes comenzar a pensar:
“¿Cómo puedo utilizar mi primera compra de manera estratégica para construir patrimonio?”
Por ejemplo, una persona que cumple los requisitos de un programa para primeros compradores podría comprar una propiedad con un inicial reducido y utilizarla como su vivienda principal.
Después, una vez cumplidos los requisitos de ocupación correspondientes y si su situación financiera lo permite, podría evaluar la posibilidad de convertir esa propiedad en una vivienda de alquiler.
El momento exacto y las condiciones dependen del programa de financiamiento y de las reglas aplicables, por lo que no se debe asumir automáticamente que cualquier propiedad puede rentarse después de 12 meses.
Pero la idea estratégica es importante:
Tu primera propiedad no necesariamente tiene que ser la última.
¿Qué significa comprar, vivir y posteriormente rentar?
Imagina este escenario:
Compras tu primera vivienda utilizando un programa que requiere un inicial relativamente bajo y cumples con todos sus requisitos.
Vives en la propiedad como residencia principal durante el período requerido.
Con el paso del tiempo, tu situación financiera puede cambiar.
Entonces podrías analizar si tiene sentido:
Mantener la primera propiedad.
Convertirla en una propiedad de alquiler, si cumples las condiciones necesarias.
Generar ingresos por alquiler.
Evaluar la posibilidad de comprar otra propiedad.
Continuar construyendo patrimonio inmobiliario a largo plazo.
Esto no significa que el alquiler vaya a cubrir automáticamente todos los gastos de la propiedad ni que una segunda compra esté garantizada.
Primero hay que hacer los números.
¿Es posible llegar a tener dos propiedades en aproximadamente dos años?
Puede ser posible para algunas personas, pero no es una garantía ni una regla general.
Para hacerlo, tendrían que coincidir varios factores.
Por ejemplo:
Primera etapa
Comprar la primera propiedad utilizando un programa para el que calificas.
Segunda etapa
Cumplir con los requisitos de ocupación y mantener una situación financiera saludable.
Tercera etapa
Evaluar la propiedad como posible alquiler y determinar si realmente funciona financieramente.
Cuarta etapa
Analizar si puedes calificar para una segunda propiedad.
En ese momento será necesario volver a revisar tus ingresos, deudas, crédito, fondos disponibles y el programa que utilizarías para la nueva compra.
Por eso, tener una estrategia desde la primera compra puede ser mucho más importante que simplemente pensar en ahorrar para el 20%.
¿Qué debes revisar antes de intentar esta estrategia?
Antes de comprar pensando en convertir posteriormente la propiedad en una inversión, es importante analizar varios puntos.
1. Tu crédito
Tu puntaje e historial de crédito pueden influir en los programas para los que puedes calificar y en las condiciones del financiamiento.
2. Tus ingresos
No basta con tener dinero para el inicial. También debes demostrar capacidad para asumir las obligaciones del préstamo.
3. Tus deudas
Tus pagos mensuales existentes también forman parte del análisis financiero.
4. El tipo de propiedad
No todas las propiedades funcionan de la misma manera como inversión.
Es importante estudiar el precio de compra, impuestos, seguro, mantenimiento, posibles reparaciones y alquileres de propiedades similares.
5. Las reglas de ocupación
Si compras utilizando un programa destinado a una residencia principal, debes cumplir las condiciones de ocupación establecidas.
No debes comprar una propiedad declarando que será tu residencia principal si desde el comienzo tu intención es utilizarla de una manera que no cumpla con las reglas del préstamo.
6. Los números
Antes de convertir una propiedad en alquiler, hay que preguntarse:
¿Cuánto puedo cobrar de renta y cuánto me cuesta realmente mantener esta propiedad?
El alquiler bruto no es lo mismo que la ganancia neta.
¿Comprar o seguir rentando?
Para muchas personas, la decisión no debería reducirse simplemente a:
“¿La cuota hipotecaria es más alta o más baja que mi renta?”
Comprar una propiedad también implica analizar:
Inicial.
Gastos de cierre.
Impuestos.
Seguro.
Mantenimiento.
Reparaciones.
Posible apreciación.
Construcción de equity.
Potencial de alquiler.
Tus planes a largo plazo.
Al mismo tiempo, seguir rentando también tiene un costo: no estás construyendo equity sobre una propiedad propia.
La decisión correcta dependerá de tu situación.
El verdadero objetivo: construir patrimonio
La idea no es simplemente comprar una casa con el menor inicial posible.
El objetivo debería ser comprar de manera inteligente y tener una estrategia a largo plazo.
Una primera propiedad puede ser el comienzo de un camino que, con el tiempo, te permita adquirir más activos inmobiliarios.
Pero para hacerlo correctamente necesitas conocer:
Tu crédito + tus ingresos + tus opciones de financiamiento + los números de la propiedad + tu estrategia.
Y ahí es donde una asesoría puede marcar la diferencia.
¿Quieres saber si esta estrategia podría funcionar para ti?
No necesitas empezar suponiendo que tienes que ahorrar el 20%.
Primero necesitas saber qué opciones existen para tu perfil y qué requisitos debes cumplir.
Si estás pensando en comprar tu primera casa y quieres conocer tus opciones de financiamiento contactame.
María Margarita Ballester
Branch Manager | Loan Officer | NMLS #2707057
Edge Home Finance | NMLS #891464
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