Si trabajas por cuenta propia, tienes una compañía, recibes pagos por 1099 o manejas tu propio negocio, hay algo que debes saber antes de solicitar un préstamo hipotecario: tus ingresos reales y los ingresos que aparecen en tus declaraciones de impuestos no siempre son iguales.
Durante mis años acompañando a personas en sus procesos de financiamiento, he visto situaciones que se repiten con frecuencia. Personas que trabajan largas jornadas, tienen buenos ahorros, mantienen un excelente puntaje de crédito y están listas para comprar su primera casa en Estados Unidos, pero reciben una respuesta inesperada del banco: no califican.
¿La razón? En muchos casos, sus ingresos documentados no son suficientes para cumplir con los requisitos del préstamo.
Y esto puede estar relacionado con la manera en que declaran los ingresos de sus negocios.
1. El problema: ganas más dinero del que aparece en tus impuestos
Imagina que eres contratista independiente, tienes una compañía de limpieza o trabajas por tu cuenta.
Durante el año recibiste $120,000 por tus servicios. Sin embargo, después de descontar los gastos y deducciones correspondientes a tu actividad, tu declaración de impuestos muestra una ganancia neta de solamente $10,000.
Desde el punto de vista tributario, las deducciones pueden ayudarte a reducir tus ingresos sujetos a impuestos, siempre que sean legítimas y estén correctamente documentadas.
Pero cuando solicitas una hipoteca, aparece una situación diferente.
El prestamista necesita determinar cuánto dinero puedes utilizar de manera estable para pagar tus obligaciones mensuales, incluyendo la hipoteca.
Por eso, dependiendo del tipo de préstamo y de tu estructura de negocio, puede analizar tus declaraciones de impuestos, los ingresos netos, ciertos gastos que podrían ser elegibles para ajustes y otra documentación financiera.
Aquí está el problema: haber recibido $120,000 durante el año no significa que el banco vaya a utilizar automáticamente esa cantidad para calcular tu capacidad de pago.
2. ¿Por qué el banco analiza tus declaraciones de impuestos?
Cuando solicitas una hipoteca como trabajador independiente, el prestamista necesita verificar que tus ingresos sean suficientes, estables y documentables.
A diferencia de muchos empleados que reciben un salario fijo mediante un W-2, los trabajadores independientes pueden tener ingresos variables, gastos comerciales y diferentes estructuras de negocio.
Por eso, los documentos que pueden solicitarte incluyen:
Declaraciones de impuestos personales.
Declaraciones de impuestos comerciales, cuando corresponda.
Formularios 1099.
Estados de resultados de tu negocio.
Estados bancarios.
Documentación que permita verificar la continuidad de tus ingresos.
En muchos préstamos hipotecarios tradicionales se analizan dos años de declaraciones de impuestos, aunque los requisitos pueden variar según el programa, el prestamista y las características del solicitante.
El objetivo es determinar cuál es el ingreso que realmente puede utilizarse para calificar.
3. Un ejemplo: cuando las deducciones afectan tu capacidad de compra
Veamos un caso sencillo.
Imagina que durante un año tu negocio recibió $120,000 y reportaste $110,000 en gastos comerciales deducibles.
Concepto | Cantidad |
|---|---|
Ingresos recibidos | $120,000 |
Gastos y deducciones | $110,000 |
Ganancia neta declarada | $10,000 |
Promedio mensual de ganancia neta | $833 |
Aunque recibiste $120,000 durante el año, la ganancia neta que aparece en este ejemplo equivale a aproximadamente $833 mensuales.
Esto puede representar una dificultad al momento de solicitar una hipoteca.
Sin embargo, es importante aclarar que el cálculo hipotecario no siempre se limita a dividir la ganancia neta entre doce. Algunos programas permiten determinados ajustes por gastos no monetarios u otros conceptos elegibles, siempre que estén debidamente documentados y cumplan las reglas del préstamo.
Por eso, cada situación debe analizarse individualmente.
4. ¿Qué pasa si el próximo año decides declarar más ingresos?
Esta es una de las preguntas que más escucho:
«María, ¿y si este año simplemente dejo de aplicar tantas deducciones para demostrar que gano más dinero?».
La respuesta es que debes planificarlo con anticipación.
Si solicitas un préstamo tradicional, el prestamista puede necesitar revisar más de un año de declaraciones de impuestos para determinar tus ingresos.
Por ejemplo:
Primer año: $10,000 de ingresos netos.
Segundo año: $80,000 de ingresos netos.
En determinados escenarios, el prestamista puede calcular un promedio de ambos años, lo que daría $45,000 anuales antes de considerar otros ajustes permitidos.
Esto significa que cambiar tu estrategia financiera de un año para otro no garantiza que puedas calificar inmediatamente.
Además, nunca debes modificar tus declaraciones de impuestos simplemente para aparentar que tienes mayores ingresos y conseguir una aprobación hipotecaria.
Si hubo errores reales en tus declaraciones, consulta con un Contador Público Certificado (CPA) para evaluar si corresponde realizar una corrección legítima ante el IRS.
La transparencia documental es fundamental.
5. ¿Qué opciones tienes si trabajas por cuenta propia?
La buena noticia es que no todos los préstamos hipotecarios utilizan exactamente los mismos criterios para evaluar los ingresos.
Existen diferentes alternativas que pueden estudiarse dependiendo de tu situación financiera.
Opción 1: Revisar tus declaraciones de impuestos con un CPA
Si tienes dudas sobre cómo fueron reportados tus ingresos, puedes solicitar una revisión profesional de tus declaraciones.
Un CPA puede ayudarte a identificar errores contables, revisar las deducciones aplicadas y determinar si existe alguna corrección legítima que deba realizarse.
Como Loan Officer, mi trabajo no es modificar tus impuestos ni reemplazar el asesoramiento de un contador. Mi función es analizar tu documentación desde el punto de vista hipotecario y ayudarte a identificar qué información necesita el prestamista.
Opción 2: Bank Statement Loans (préstamos mediante estados bancarios)
Esta alternativa puede ser interesante para determinados trabajadores independientes y propietarios de negocios.
Los Bank Statement Loans, también conocidos como préstamos Non-QM, son programas hipotecarios que pueden permitir evaluar la capacidad de pago utilizando los depósitos de los estados bancarios, en lugar de depender exclusivamente de las declaraciones de impuestos tradicionales.
Dependiendo del programa, el prestamista puede solicitar:
Los últimos 12 o 24 meses de estados bancarios.
Estados de cuentas personales o comerciales, según el programa.
Documentación que demuestre la actividad del negocio.
Información sobre los gastos comerciales.
Otros documentos necesarios para verificar los ingresos.
Es importante entender que el banco no necesariamente considera todos los depósitos como ingresos disponibles. Puede aplicar factores de gastos comerciales, exclusiones y otros criterios para determinar el ingreso elegible.
También debes saber que estos préstamos pueden tener condiciones diferentes a las de una hipoteca convencional, incluyendo requisitos de enganche, tasas de interés, reservas y costos.
Por eso, es importante comparar las alternativas antes de tomar una decisión.
6. ¿Qué debes hacer antes de solicitar una hipoteca?
Si trabajas por cuenta propia y tienes planes de comprar una casa en Estados Unidos, mi recomendación es que comiences a prepararte con anticipación.
Estos son algunos pasos que pueden ayudarte:
1. Organiza tus finanzas. Mantén separados, en la medida de lo posible, los movimientos personales y comerciales de tu negocio.
2. Conserva tus documentos. Guarda tus declaraciones de impuestos, estados bancarios, comprobantes de ingresos y registros comerciales.
3. Habla con tu CPA. Antes de tomar decisiones sobre deducciones o declaraciones, consulta con un profesional tributario.
4. Consulta con un Loan Officer. No esperes hasta encontrar la casa que quieres comprar para descubrir si calificas.
5. Evalúa diferentes programas. Un préstamo convencional y un programa Non-QM pueden analizar tus ingresos de maneras diferentes. La opción adecuada dependerá de tu situación.
7. No dejes tu preparación hipotecaria para el último momento
Trabajar por cuenta propia no significa que tengas que renunciar al sueño de comprar tu casa.
Tampoco significa que debas pagar más impuestos innecesariamente o dejar de utilizar deducciones legítimas para intentar conseguir una hipoteca.
Lo importante es comprender cómo tus decisiones financieras y tributarias pueden influir en tus posibilidades de financiamiento.
He visto personas que tienen excelentes negocios, buenos ahorros y una gran capacidad de trabajo, pero que nunca recibieron orientación hipotecaria antes de presentar sus impuestos.
Mi consejo es sencillo: planifica antes de declarar, organiza tus documentos y conoce tus opciones antes de solicitar tu préstamo.
¿Trabajas por cuenta propia y quieres comprar una casa en Florida?
No tienes que descubrir todas estas reglas por tu cuenta.
Si tienes una compañía, trabajas por 1099 o recibes ingresos de manera independiente, puedo ayudarte a revisar tu situación desde el punto de vista hipotecario y explorar qué alternativas de financiamiento podrían ajustarse a tus necesidades.
Escríbeme “CASA” o contactame (904) 520-2773 y conversemos sobre tu proyecto
Tu sueño de tener casa propia puede comenzar con una buena preparación financiera.
María Margarita Ballester
Mortgage Loan Originator | NMLS #2707057
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